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《廊坊市城市更新实施办法（征求意见稿）》公布

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摘 要

城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。

除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

全文如下

廊坊市城市更新实施办法（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条为贯彻落实国家实施城市更新行动的决策部署，规范城市更新活动，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，提升城市品质，按照国家、省有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条市中心城区（包括广阳区、安次区）和廊坊开发区城市建成区范围内的城市更新活动，适用本办法。

第三条本办法所称城市更新，是指根据本市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，依法对城市建成区内城市空间形态和功能进行可持续改善的建设和管理活动。具体包括：

1.以保障危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；

2.以推动老旧厂区、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；

3.以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；

4.以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；

5.省、市人民政府确定的其他城市更新行动。

第四条城市更新践行“以人民为中心”的理念，顺应城市发展规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持“无体检不更新、边体检边更新”的工作机制，贯彻“留改拆建”并举，治理好“城市病”，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，提升城市功能和品质，创新城市发展模式，推动城市高质量发展，增强城市永续发展动力。

第五条城市更新工作坚持的原则：

（一）规划引领，片区推进。将城市更新纳入国民经济和社会发展规划、国土空间规划统筹实施；合理划定城市更新重点片区，坚持系统谋划、片区推进、整体提升，制定年度城市更新计划，高标准谋划城市更新，全方位、立体化提升城市品质。

（二）政府引导、市场运作。充分发挥政府规划引领、政策支持、资源配置作用；坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，公共利益优先，平衡公共利益和商业利益，实现利益共享共赢。

（三）以人为本、民生优先。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，通过城市更新，完善功能，补齐短板，持续改善城市人居环境，构建多元融合的“15分钟生活圈”，建设完整社区；保障和改善民生，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，让群众享受更多城市发展红利。

（四）传承文化、保护生态。转变城市开发建设方式，注重历史文化传承，延续城市历史文脉，保护城市肌理和特色风貌；不拆除历史建筑、不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍伐老树。坚持“留改拆建”并举，以保护更新、优化改造为主、拆除重建为辅的方式进行城市更新，强化城市生态修复，逐步提升城市魅力。

（五）盘活存量、区域统筹。统筹风貌保护与民生改善、区域转型升级、建筑活化利用的关系，以片区为单元推动整体更新；严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁；积极盘活闲置低效的存量空间资产，引入新业态，培育新功能，以存量空间实现增量价值。

（六）科技支撑、智慧赋能。充分运用现代信息技术，整合提升智慧城市发展成果，构建城市建设、管理、运行、体检的智能化支撑；充分运用数字化、智能化信息技术为城市管理赋能。

第六条城市更新改造应当因地制宜、统筹兼顾、突出重点、试点先行。结合建筑“留改拆建”方式的不同，城市更新可单独或综合采取下列方式实施：

（一）保护更新。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、环境整治，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，实施功能优化、业态提升，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，严格控制新建、扩建、改建活动。

（二）优化改造。对用地效率低、人居环境差、管理服务机制不健全等区域，通过对建筑进行局部修缮加固、功能转换、质量提升、建筑节能改造、环境综合整治、完善基础设施配套和公共服务设施等方式进行整治提升。加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。

（三）拆除重建。对存在重大安全隐患，现有土地用途、产业结构、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求，严重影响城市规划实施的区域，可以依法按照新的规划和用地条件重新建设。

第七条已公布为文物保护单位，或者登记为不可移动文物的建筑物、构筑物等，在城市更新活动中应严格按照文物保护法律、法规的规定予以保护。

城市更新范围内涉及优秀近现代建筑和历史文化街区、名镇、名村的，城市更新工作应当符合有关法律、法规和保护规划的要求，不得损害历史文化遗产的真实性和完整性，不得对其传统格局和历史风貌构成破坏性影响。

第八条城市更新项目来源：

（一）人民群众诉求和意见；

（二）城市体检报告发现的问题和短板；

（三）国民经济发展规划及国土空间规划要求；

（四）城市更新专项规划；

（五）城市更新单元更新需要；

（六）市政府或属地政府（管委会）认定的其他情形。

第九条城市更新一般按照以下程序实施：

（一）编制城市更新专项规划。

（二）编制城市更新单元策划方案，制定城市更新计划。

（三）确定城市更新实施主体，制定项目实施方案。

（四）城市更新项目实施方案报批。

（五）项目立项及实施。

市政府为优化营商环境或因行政审批制度改革的需要，可按规定优化相关工作程序。

第二章 工作机制

第十条健全工作组织机构。成立以市政府主要领导为组长的市城市更新工作领导小组，市直有关部门、有关区政府（管委会）为小组成员单位，负责统筹推进全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项，协调重大问题，审定政策措施，审定城市更新规划、审批实施方案，督促检查各成员单位工作等。

领导小组办公室主任由市政府主管秘书长兼任，市住房和城乡建设局主要领导任常务副主任，市有关部门主管领导及有关区政府（管委会）主管领导任副主任。领导小组办公室办事机构设在市住房和城乡建设局，负责城市更新日常工作的协调指导。

第十一条市住房和城乡建设局负责统筹推进全市城市更新工作，组织编制城市更新专项规划和年度计划，协调相关部门制定配套政策文件，会同市自然资源和规划局指导编制更新单元规划方案。

市发展和改革委员会、市财政局、市自然资源和规划局、市行政审批局、市城市管理综合行政执法局、市生态环境局等部门按照职责分工做好城市更新项目土地、规划、审批、资金筹措等工作，并制定配套政策文件。

各区政府（管委会）是城市更新改造工作的第一责任主体，成立相应的领导机构，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作，组织城市更新基础数据调查，组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制，依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作，维护社会稳定。

街道办事处、乡（镇）政府按照职责做好城市更新相关工作。

市有关部门要依法按照职责分工，从资源规划、投资融资、建设协调、招商运营、行政审批等方面推动城市更新工作。

市、区属出资企业要发挥自身资源优势，全力推进城市更新。

第十二条鼓励人民群众参与城市更新活动，在编制城市更新专项规划等环节，积极听取社会公众、专家等意见，合理确定城市更新需求，推动城市更新实施。

第十三条城市更新工作实行规划编制、单元评审和项目实施相结合的实施制度。城市更新专项规划对城市更新相关工作进行整体引领；城市更新单元要明确更新需求和更新区域，确定需实施的城市更新项目；实施方案对城市更新项目作出具体安排。

第十四条城市更新实行专家咨询制度，市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划部门等有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。

第三章 规划编制

第十五条城市更新工作领导小组办公室依据城市体检结果，组织编制《廊坊市城市更新专项规划》，明确城市更新的重点片区及其更新方向、目标、计划和策略；市自然资源和规划局将《廊坊市城市更新专项规划》相关内容纳入国土空间详细规划中，做好空间规划保障工作。

第十六条《廊坊市城市更新专项规划》经征求意见、专家评审，提交市规委会审议通过后，报市政府批准实施。

第十七条《廊坊市城市更新专项规划》是城市更新单元划定、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据；相关内容应当纳入法定图则的制定。

第十八条建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。市有关部门、有关区政府（管委会）在编制更新行动计划的过程中，应当通过座谈会、论证会或者其他方式，广泛听取相关单位和公众的意见。物业权利人以及其他单位、个人都可以向责任主体提出更新建议，作为确定更新区域的重要参考。

第四章 单元评审

第十九条城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。

除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

第二十条责任主体按照《廊坊市城市更新专项规划》和城市体检结果，充分结合本地区城市发展和民主诉求，选取一流的策划、设计、运营团队，组织编制城市更新单元实施方案。城市更新单元实施方案应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，达到城市设计和单元规划建设方案深度。

实施方案应当紧密结合城市发展战略定位，以《廊坊市城市更新专项规划》为指引，拟定更新范围、内容、方式及建筑规模、开发建设指标、使用功能、建设计划、土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等，确定城市更新单元功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。

第二十一条更新单元实施方案如涉及修改修建性详细规划的控制要素，则相应同步申请修改控制性详细规划。

第二十二条有关区政府（管委会）建立城市更新调查、评估制度，梳理评测既有建筑状况。未完成既有建筑状况调查评估的，不得实施城市更新。调查内容为：

（一）基础数据调查。收集辖区建成区范围内的土地、房屋及公建配套、人口、经济、产业、市政设施及城市绿地等现状基础数据；

（二）文化遗产调查。调查历史文化街区和历史建筑等文化遗产，明确应保留保护的建筑清单；

（三）公众意愿调查。结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新数据库。

第二十三条责任主体将城市更新单元实施方案报市城市更新工作领导小组办公室，市城市更新工作领导小组办公室组织城市更新专家委员会、市有关部门对城市更新单元实施方案进行评估，综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金筹措等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性，结合城市发展和公共利益，合理确定城市更新需求。

第二十四条责任主体按照专家评审意见对城市更新单元实施方案修改完善后，上报市政府审批。实施方案批复文件作为后续规划管理和办理相关审批 手续的重要依据。

第五章 项目实施

第二十五条城市更新项目鼓励采用策划、设计、运营一体化的运作模式，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身或城市更新单元、多个城市更新单元盈亏平衡。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经市城市更新工作领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。

第二十六条确定实施主体。按有关规定确定城市更新项目实施主体，主要包括市级、区级国有企业及其他市场主体等。实施主体应具备信誉等级良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势。

市、区政府（管委会）可根据城市更新项目实际情况，对实施城市更新的实施主体，可采取增资或经营性资产注入、融资贴息等方式予以支持。

第二十七条更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。

第二十八条责任主体将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，可结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。

第二十九条责任主体按照市政府对城市更新单元实施方案的审批意见，结合实施主体，制定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组办公室备案。

年度计划包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体（行业主管部门）、边界和规模、投资及进度安排等内容。

第三十条市城市更新工作领导小组办公室按照有关区政府（管委会）备案的城市更新年度计划，制定全市城市更新年度计划。建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。

重大建设项目按市政府相关办法履行审批程序。城市更新项目成熟一个报批一个。项目确需调整的，按照原程序重新审批。

第三十一条对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，征求市有关部门意见，严格履行报批程序。

第三十二条各区政府（管委会）建立城市更新项目评估和项目准入退出机制，定期评估城市更新工作绩效，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。

第六章 资金筹措

第三十三条多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

（一）财政资金（含中央预算内项目资金、省级专项资金、债券资金以及各级奖补资金）；

（二）金融机构资金；

（三）市场主体投资；

（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；

（五）城市更新专项基金；

（六）其他符合规定的资金。

第三十四条城市更新年度计划项目，由市级统筹，积极争取中央、省补助资金支持。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综合确定土地收入分配办法。

第三十五条可将停车泊位、户外广告、人防工程等特许经营权授予实施主体，用于平衡城市更新项目资金缺口。

第三十六条城市发展需要且难以实现平衡的项目，经领导小组认定后可采取政府债券资金投入、投资补助等方式予以支持。

第三十七条鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品。

第三十八条积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新，探索设立城市更新专项基金。

探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。

第三十九条强化城市更新风险防控。财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

第七章 支持政策

第四十条土地支持政策

（一）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、省级重点项目。列入重点项目的，优先保障土地等要素供应。

（二）市自然资源和规划局根据《廊坊市城市更新专项规划》，结合城市更新方式进行地价评估、重新确定土地用途、适当延长土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目，改变原规划条件的（不能用于商品住宅开发），须采取市场评估补交评估价款差额的方式缴纳土地价款。

（三）城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的，可采用带方案招拍挂。有关区政府（管委会）组织相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求。土地成交后竞得签订《国有建设用地使用权出让合同》，并与属地政府（管委会）签订《国有建设用地项目履约协议书》。

（四）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，纳入整体改造范围，重点用于完善片区公共服务设施，符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续，涉及土地出让的，经市政府批准可采取协议出让方式，房地产开发用地必须采取招拍挂方式公开出让。鼓励国有企事业单位将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。

（五）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由市投资主管部门及有关部门提供符合条件的证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

（六）更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。

（七）土地使用权人不具备开发建设意愿或能力，符合转让条件的，可转让给新的实施主体进行开发建设。

第四十一条规划支持政策

（一）在符合符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，大片区或多地块改造项目中，允许容积率进行不同地块、不同城市更新单元之间整体平衡。提高产业用地利用效率，适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。

（二）鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

（三）鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施，增加的面积不再征收土地出让价款。

第四十二条不动产登记支持政策

（一）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

（二）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

第四十三条征收安置支持政策

坚持按区平衡原则。拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。

第四十四条行政审批支持政策

建立城市更新项目审批绿色通道，配建公共设施或房屋改造的项目，免于办理建设工程规划许可。建设项目按照“先建后验”的规定办理施工许可，相关部门同步介入工程质量、安全、消防监管。

第四十五条消防支持政策

城市更新项目内的消防设施、消防通道等，因特殊情况无法按照标准设置的，可按不低于现状标准管控，应当在项目实施方案中制定相应的防火安全保障方案，并由实施主体委托第三方开展消防性能评价，评价结果作为消防设计审查、验收的依据。

第四十六条税费支持政策

纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经有关区政府（管委会）确认，属于政府（管委会）收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。

第八章 附 则

第四十七条责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。

第四十八条领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市有关部门、有关区政府（管委会）、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。

第四十九条市有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、财税等相关配套文件。

第五十条广阳区、安次区、廊坊开发区依据本办法制定本辖区操作细则。其他县（市）城市更新工作可参照本办法执行。

第五十一条本办法自公布之日起施行，有效期五年。

来源：廊坊市人民政府

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